Primedbe na Urbanistički projekat za objekte u Ulici braće Jovanović 34-36

Podnosimo primedbe na rešenje predmetnog Urbanističkog projekta za potrebe urbanističko arhitektonske razrade lokacije na katastarskoj parceli 4248/1 KO Pančevo za planiranu izgradnju višeporodičnog stambeno poslovnog objekta spratnosti Po+P+6+Ps u Pančevu, na lokaciji Ulica braće Jovanović br. 34-36 – u daljem tekstu Urbanistički projekat (UP), kojim se planira izgradnja dvorišnog dela objekta, iz sledećih razloga:

1. Broj objekata na parceli

Na predmetnoj parceli je planirana izgradnja dva objekta koji nisu na međusobno propisanom rastojanju.

Obrazloženje: Iako važećim urbanističkim planom nije zabranjena izgradnja drugog objekta na parceli, planirana dva objekta prikazana su kao jedan, formalno povezan „staklenom pasarelom na svakom drugom spratu”. Kako pasarela u svom suštinskom značenju povezuje dva objekta iznad ili ispod zemlje, samim svojim formalnim a ne funkcionalnim postojanjem rešenje dato UP-om ne obezbeđuje da se radi o jedinstvenom objektu.

2. Horizontalna i vertikalna regulacija objekata

Izgradnja drugog objekta na parceli ili dvorišnog objekta sa pasarelom nije zabranjena važećim Planom, ali oblik i dimenzije ove konkretne parcele ne mogu podneti predloženu izgradnju primenjujući parametre važećeg Plana (kako je širina parcele u zoni gradnje dvorišnog objekta oko 37 metara, primenom minimalnih rastojanja može se izgraditi objekat širine oko 5 metara).

Obrazloženje: Prema urbanističkom planu kojim je definisana predmetna lokacija rastojanje između dva objekta je „minimalno 2/3 visine višeg objekta”.

• Za rastojanje novoprojektovanog dvorišnog objekta od postojećeg objekta u Karađorđevoj ulici, 2/3 visine višeg objekta iznosi minimalno 15,67 metara, a planiran je na rastojanju od 13,40 metara. Takođe, dvorišni objekat prema postojećoj zgradi iz Karađorđeve ulice ima erkere, a postojeća zgrada ima konzolne balkone koji na katastarsko topografskoj podlozi nisu prikazani, pa bi rastojanje trebalo meriti od balkona do balkona, što se na prikazanim crtežima ne može utvrditi jer nije kotirano na grafičkim prilozima.
• Novoplanirani objekat je od fiskulturne sale osnovne škole na susednoj parceli, koja nije ni prikazana na podlozi, udaljen 6,7 metara. Kako važećim Planom nije definisana razlika u nameni objekata, nameni prostorija (stambene, pomoćne) i vrsti otvora minimalno rastojanje između objekata takođe iznosi 2/3 visine novoplaniranog objekta, odnosno 13,42 metra. Naglašavamo da je definicija venca prema Pravilniku (Pravilnik o opštim pravilima za parcelaciju regulaciju i izgradnju, Sl. glasnik RS 22/2015) najviša tačka fasadnog platna, pa nije jasno kako je proizvoljno nacrtana linija ploče poslednje etaže proglašena vencem, a da se to ne vidi u preseku i na fasadi.

3. Zelene površine

Na parceli nije obezbeđen propisani minimum zelenih površina i ne postoji mogućnost da se zasadi nijedno drvo.

Obrazloženje: Zelene površine su prezentovane sa 613 m², tako da formalno ispunjavaju uslov od 20% površine parcele. U zelenilo je uračunato „zelenilo” ispod pasarele, ispod dela površine parkiranih automobila, ispod kontejnera, prilaz trafostanici, zelenilo na krovu garaže i u žardinjerama, čime se prikriva činjenica da ne postoji minimum zelenila koje bi opravdalo svoju namenu u prostoru (zasenu, odvodnjavanje, prečišćavanje vazduha i sl.). Prema važećem Planu, minimum 10% površina pod zelenilom mora biti pokriveno visokim rastinjem, drvećem.

4. Saobraćajno rešenje

Saobraćajni pristupi bloku i rešenje garaže nisu u skladu sa propisima (pristupi su nebezbedni i za pešake i za vozila, nedovoljne širine, bez okretnica ili kružnog kretanja kroz blok, a garaža nije u skladu sa protivpožarnim propisima).

Obrazloženje: U vezi sa saobraćajnim pristupom bloku iz Ulice braće Jovanović:

• Pristup iz Ulice braće Jovanović je samo deklarativno širine šest metara, projektovan kao ulaz-izlaz, sa odvojenom trakom za pešake. Ovakvo rešenje ne obezbeđuje bezbedno kretanje automobila i pešaka, a posebno invalida, biciklista, osoba sa decom ili kolicima. Pešačka staza Prema Pravilniku o uslovima i normativima za projektovanje stambenih zgrada i stanova (Službeni glasnik RS br.  58/2012, 74/2015, 82/2015.) je minimalne širine 1,5 metar i mora biti neometana, što ovim projektom nije obezbeđeno, jer se nalazi u okviru pasaža širine šest metara.
• Projektom je prikazano da se iz tog istog pasaža pristupa i tehničkim prostorijama zgrade, tako da nije moguće organizovati nesmetano i bezbedno funkcionisanje saobraćaja.
• Takođe, iz pasaža se izlazi na kolovoz substandardne širine (5,4 m), koji se opet preklapa sa pešačkom stazom. Sa obe strane kolovoza su planirani substandardni parkinzi, a na delu trase i 19 kontejnera gradske čistoće. To je istovremeno pristup podzemnoj garaži. Ovakvim rešenjem se potpuno zaustavlja saobraćaj ukoliko se nešto radi u tehničkim prostorijama, vrši parkiranje na parking mestima ili prazne kontejneri. Pošto nema okretnice, kamion za odvoz smeća može da se vrati samo hodom unazad i tako izađe na Ulicu braće Jovanovića.

U vezi sa saobraćajnim pristupom bloku iz Karađorđeve ulice:

• Pristup bloku je preko postojećeg pasaža iz Karađorđeve ulice, koji je u projektu kotiran sa pet metara (saglasnost na pravo službenosti prolaza je na samo tri metra), a toliko je i moguće koristiti jer se i u ovom prolazu nalazi ulaz u postojeći objekat.
• Ozbiljan i nerešiv problem predstavlja činjenica da se preko prolaza od tri metra širine planira dvosmerna komunikacija i parkiranje 36 automobila i to 10 u prizemlju objekta i 26 u dvorištu. Ovaj pristup nema okretnicu tako da nije jasno kako se odvija saobraćaj u slučaju popunjenosti kapaciteta parkinga.

U vezi sa parkiranjem:

• Prema Pravilniku o uslovima i normativima za projektovanje stambenih zgrada i stanova (Službeni glasnik RS br. 58/2012, 74/2015, 82/2015), minimalne dimenzije parking mesta su 230×480 cm, dok su parking mesta u predmetnom projektu dužine 430 cm.
• Garaža je prezentovana kao srednja garaža maksimalne površine do 1500 kvadratnih metara. Površina je prikazana kao 1499,02 m², pa tako ima samo jedan ulaz izlaz, međutim garaža kako se može videti u projektu, ima površinu preko 1588,13 m². Takođe nema mesta oduzimanju 3% za finalnu obradu zidova, jer garaža nema zidove osim po obodu. Takođe, ova površina garažu svrstava u velike garaže koje po propisu moraju da imaju dva dvosmerna ulaza – izlaza.

5. Protivpožarna zaštita

Saobraćajno rešenje ne ispinjava protivpožarne propise.

Obrazloženje: Prema Pravilniku o tehničkim zahtevima za zaštitu garaža za putničke automobile od požara i eksplozija („Službeni list SCG”, br. 31/05), minimalna širina prilaza za vatrogasna vozila je 5,5 metara za dvosmernu ulicu, pri čemu mora biti omogućeno kretanje vatrogasnih vozila samo unapred, što planirani prilaz garaži ne ispunjava.

6. Trafostanica

Trafostanica nije dimenzionisana i nema omogućen pristup u skladu sa uslovima nadležne institucije.

Obrazloženje: Prema uslovima nadležne institucije, na parceli je bilo potrebno obezbediti prostor minimalnih dimenzija 6,3×5,55 metara za potrebe izgradnje trafostanice, sa kolskim pristupom sa duže strane. Takođe, kolski prilaz, minimalne širine tri metra mora imati svetlu visinu četiri metra što postojeći pasaž ne ispunjava. Prema predloženom rešenju trafostanici se prilazi sa ugla, preko zelenila ili parkinga, što ne ispunjava navedene kriterijume.

7. Infrastukturni priključci

Nije dozvoljeno priključivati se na infrastrukturu u Karađorđevoj ulici preko druge (tuđe) parcele, kako je prikazano na grafičkom prilogu. Takođe, UP nema priložen kompletan sinhron plan kako bi se tačno utvrdilo rešenje svih infrastrukturnih priključaka.

U skladu sa napred navedenim činjenicama, pozivamo Komisiju za planove da u postupku stručne kontrole odbaci predloženi Urbanistički projekat koji nije urađen u skladu sa važećim urbanističkim planom, Zakonom i pravilnicima propisanim na osnovu njega.

Vesna Radovanović, dipl. inž. arhitekture
dr Marija Lalošević, dipl. inž. arhitekture